近日，广东省中山市第一人民法院审理了一起物业服务合同纠纷案件，这场纠纷不仅关乎物业费的缴纳，更触及了物业服务的责任边界。 这是一场持续多年的“白蚁之战”。业主黄先生自2018年起，便发现小区公共楼梯的木门存在白蚁，并及时向物业公司报告。物业公司两次派员处理，却仅使用普通家用杀虫剂简单喷洒，草草了事。 2023年，黄先生发现家中白蚁大规模繁殖，木制家具、装修遭受严重破坏，估算损失逾两万元。黄先生认为，正是物业对公共区域白蚁消杀的敷衍态度，导致白蚁入侵家中。 其间，黄先生多次通过微信等渠道催促物业聘请专业机构治理，但物业或推诿，或仅再次使用农药喷洒。为阻止损失扩大，黄先生只得自费2600元请专业公司消杀。 因对物业处理白蚁问题的持久不作为感到失望，黄先生自2023年11月起暂停缴纳物业费。物业公司遂将黄先生诉至法院，要求支付欠费7064.4元及违约金。 物业主张：黄先生家中的白蚁不属于物业服务范围。公共区域虽有白蚁，但无证据证明其“爬”入了业主家中。2018年的事件与2023年的结果间隔5年，因果关系无法认定。 黄先生则提供了完整的证据链：2018年发现白蚁的通知记录、物业人员用家用杀虫剂处理的视频、处理后白蚁逃窜至家门口的视频、2023年家中财物被蛀蚀的照片、多次催促物业专业处理的微信聊天记录、自行消杀的费用发票。证明白蚁问题持续存在，且物业处理方式不当。 黄先生则主张，物业在核心的公共区域维护（白蚁防治）上存在重大过错，并直接导致其财产损失，其拒交行为是行使合同履行中的正当抗辩权。 白蚁危害具有隐蔽性、持续性的特点，公共区域与黄先生家相邻极近，具备迁移条件；黄先生家中此前多年无蚁患，非自身环境发生；破坏程度严重，说明白蚁滋生已久。根据日常经验法则和高度盖然性原则，法院认定黄先生家中的白蚁与公共区域的白蚁存在直接关联。 根据民法典第九百四十二条，物业服务人对共有部分负有维修养护、采取合理措施保护业主财产安全的义务。面对白蚁这种专业性虫害，物业仅用普通杀虫剂敷衍了事，未能根治公共区域隐患，导致风险蔓延至业主家中，属于履行合同义务存在重大瑕疵，构成违约。 法院认为，业主因物业违约拒交物业费，是行使履行抗辩权的行为，具有合理性。但抗辩权的行使范围应与违约程度相适应。物业虽在白蚁防治上存在重大过错，但并非完全未提供任何服务。 最终，法院基于物业违约的严重程度，判决在总物业费中酌情减免3000元。同时，因业主“事出有因，并非恶意拖欠”，驳回了物业公司关于违约金的诉讼请求。 物业服务合同是双务合同，业主支付物业费与物业公司提供符合约定的服务构成对等关系。物业公司不能只收钱不办事，或敷衍了事。 物业费的减免建立在物业公司未履行核心服务义务的基础上。若仅存在轻微瑕疵，业主不能以此为由拒交物业费，否则可能承担违约金。 减免幅度并非由业主单方决定，而是由法院结合服务瑕疵的严重程度、持续时间、对业主生活影响、物业公司过错程度、补救措施及业主实际损失等多重因素综合判定。 业主应该强化法律意识和证据意识，理性维权。单纯拒交物业费并非法律上的最优解，可能面临被诉、支付违约金（若无合理理由）的风险。 专业问题应交由专业机构：对于白蚁防治、电梯维护、消防设施等专业技术问题，应及时聘请专业机构处理，避免因不当处置导致损失扩大。