1，以好房子为名，住宅的技术含量正在快速攀升，从官方技术标准到单盘实践，从智能、防水到隔音方案等，技术的涌现和应用之快，令人印象深刻。 供给端，为了迎合市场偏好，开发商被诱导走上一条「得房最优先」的产品竞赛路线，如果一个得房率指标就能定生死，还要什么自行车； 作为地产大链条上的一个从业者，过去二十年，杰总参加过太多的产品发布会，也因此见证了很多楼盘高开低走、低开高走、甚至平地暴走的曲线。 当时负责举牌的越秀北京总董毅，坐在第一排，桌子上放着一个纸袋，上面漏出「大吉」二字。在社交媒体的发酵下，这幅画面成了当时的名排场。 最终，香山樾还是证明了自己，一共440套住宅，迄今网签去化率77%。2024年上半年，香山樾包揽了多个月度网签冠军，直到第四季度交棒给了当年的明星盘北京宸园。 它整个生命周期里，有土地的火热，市场的骤冷和大小阳春的切换，也有北京海淀土地的骤然放量，更有新规住宅产品从向阳、顺义和丰台三个战场强势发起的挑战——这让它看上去就是一个从三年前穿越而来、势必为了证明某样东西的年度住宅样本。 香山樾全部吸收了这一切，它保持了量和价的体面。2025年年中，我跟越秀的管理层交流，在最困难的时候，它也没有选择降价，而是用一次次增配来构筑防线。 由项目总带队，我提前四五天看了香山樾的交付现场，覆盖公区景观、室内、车库、会所和书院，最突出的感受是，它的交付点，完全长在了我自己的情绪偏好上。 1，颜值真的很在线。不管是西五环驱车旁观的那一眼偷瞄，还是置身公区的立体视觉，真的会有一种怦然心动的心情，那一瞬间，没有人算计房价，也无关市场冷热，就是极单纯的喜欢——这一定也是地产大行业最底层的那个驱动力。 3，在香山樾，我看到了北京非常罕见的纯四层洋房大社区，超大楼间距制造出来的社区感，相当无敌，会严重挑战你对六层洋房、十层洋房的美好认知。一旦看了，容易长时间活在它的统治力之下，回不去了。 5，61%的开窗比，本应该站在隐私的对立面，但是通过使用透光率很高的超白玻璃，然后在里面又内置了反射膜，从而制造出室内外单向透明的隐私感受。 我在现场从外向内看，即使非常靠近楼栋，白天也完全无压力。隐私玻璃曾经是蔚来三代ES8的超等卖点，现在，它出现在了香山樾。 这个数据是隐私感的强力保障，但背后是一个极度反常识的决定：香山樾的总图上，早期强排报批了25栋楼，后来为了保护3棵百年古槐，以及扩大部分楼栋的间距体验，硬生生砍掉了一栋楼。 香山樾项目总对我说，你们是现在感觉到巨大的隐私红利，但我们提前两年就知道，90%的事情两年前就定了，其余都是锦上添花。 7，皇家白玉被大面积使用在了室内的餐客厅。这种产于赞比亚的奢石，以前都是点缀性地应用于电视背景墙，选材率基本只有10%，费工费料，但是香山樾应用到了3万方以上，需要至少30万方的皇家白玉大板，将奢石含量卷到不能再卷的程度。 项目总对我说，因为香山樾的采购量，直接翻倍，逆转了单一部品的供求关系。他还说，因为安装要求高，皇家白玉的安装工人需要拿到对应的培训证书才能上岗。 （顺便说一下，我跟董小姐也正在关注中东战争带来的原材料冲击波，过去四五年，中国地产项目大量的石材都从土耳其、伊朗进口，如今那些以奢石为卖点的项目，很可能面临意想不到的交付难题和成本上升。有兴趣聊聊的朋友，可以找我们。） 车库高度不低于2.7米，都超出了市场2.4米的行规；近6米的车道宽和 2.5米的车位宽，都高于市场水平。虽然成本更高了一点，但是边际感受却显著抬升。 「它把钱花在你看得见的地方，但是也拒绝在看不到的地方出现疏漏。整个大公区，在覆土厚度、钢筋混凝土垫层都做了升级处理，也有计划地让覆土在雨季来临前就完成施工，从而让它经历至少一个雨季的自然沉降，可以有效防止管线破裂。」 比如，香山樾南北距离跨越400米，每个精装修团队的作业面，尽可能安排在同一楼栋，减少工人无谓的体力消耗，也尽可能地让不同的精装团队专注于同一户型，更加专注和精细。 在高得房率的新规产品称王称霸、横扫一切的时候，它打算捍卫2023-2025 这一届产品的尊严，升级大众对好房子的惯性理解——所谓的好房子不是只有得房率一个维度，它早就委身于这几轮开发商的产品军备竞赛里。 公区里突然泛起的一抹情绪价值，建筑的某个线条，室内的色调审美，就如同树梢上流动的一丝微风，才是日常生活的真实。